İyi Niyetle Başlayan, Kötü Sona Varan Bir Düzenleme: Airbnb Yasası

Kamuoyunda “Airbnb yasası” olarak bilinen Turizm Amaçlı Konut Kiralama Yönetmeliği, 28 Aralık 2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanmış ve 1 Ocak 2024’te yürürlüğe girmiştir. İlk bakışta düzenlemenin mantıklı bir gerekçesi vardı: günlük ve kısa süreli kiralamalara çeki düzen vermek, büyük şehirlerdeki kira artışlarını dizginlemek, bazı günlük kiralamalardaki uygunsuz durumların önüne geçmek. Bu yüzden vatandaşın önemli bir bölümü tarafından ilk aşamada olumlu karşılandı.

Ancak yasanın zamanla beklenenin dışında sonuçlar doğurduğu görüldü. Daha da ötesi: hem ev sahiplerini hem turizm amaçlı konut kiralayan yerli ve yabancı turistleri hem de turizm beldelerinin esnafını derinden olumsuz etkiledi. Bu mağduriyeti onlarca kişiden birinci ağzından dinledim. Onbinlerce vaka oluştu. Ama mağdurların sesi duyulmak istenmiyor. İşte bu yazıyı bunun için kaleme aldım.

Sahadaki Gerçeklik “Binlerce Esenköy Var”

Size şahit olduğum somut bir örnekle başlamak istiyorum. Ama önce şunu belirtmeliyim: Esenköy tek başına küçük bir belde. Türkiye’nin dört bir yanında binlerce Esenköy var. Karadeniz’in balıkçı köyleri, Ege’nin zeytinlikleri arasındaki kasabalar, İç Anadolu’nun termal beldeleri… Hepsinin ortak noktası: büyük otel yok, kurumsal yatırımcı yok, sadece evini kiraya vererek geçimini sağlamaya çalışan sıradan insan var. Hikayemiz bu insanlardan birinin yaşadığı Yalova’nın Esenköy Beldesi’nde geçiyor.

Airbnb Esenköy’e Ne Getirdi?

Esenköy, on yıllardır turizm ile geçimini sağlayan küçük bir sahil beldesi. Ne var ki burada ne bir otel ne de bir motel bulunuyor; yalnızca birkaç bungalov tarzı işletme var. Yerel halk gelirinin büyük bölümünü, 3–4 aylık yaz sezonunda evlerini kiralayarak ağırladıkları turistlerin beldede yaptıkları harcamalardan sağlıyor. Beldenin çekiciliği basit: İstanbul’a yakın olması. Son 4–5 yıla kadar ziyaretçilerin yüzde 90’ı İstanbul’dan geliyordu.

Airbnb ile birlikte tablo değişmeye başlamıştı. Normalde tek tük uğrayan yabancı turistlerin sayısı airbnb ile birlikte hızla arttı. Farklı şehirlerden yerli turistler gelmeye başladı. Kış sezonunda bile yabancı turiste rastlanır oldu; turizmin 12 aya yayılma umudu doğdu. Özellikle ekonomik koşulların ağırlaştığı 2022–2023 döneminde Airbnb, bölge halkı için gerçek anlamda bir kurtarıcıydı.

Airbnb sadece müşteri getirmiyordu; turizmin kalitesini de yükseltiyordu. Platform, hem ev sahibini hem konaklayanı güvence altına alıyor, karşılıklı puanlama sistemiyle hizmet ve turist kalitesini yukarı çekiyordu. Ta ki 1 Ocak 2024’te yasa yürürlüğe girene kadar.

Sistemi Kilitleyen Tek Madde “Muvafakatname”

Airbnb yasasının getirdiği şartların büyük bölümü zaten Airbnb’nin de talep ettiği standartlardı. Devletin ek şartları da belli bir noktaya kadar anlaşılır görünebilirdi. Ancak kanunda yer alan tek bir madde, diğer tüm düzenlemenin aslında çalışmaz hale getirilmek için tasarlandığını açıkça ortaya koyuyor.

O maddeye göre: evini 101 günden az süreyle turizm amaçlı kiraya vermek isteyen kişi, binada bulunan tüm diğer daire sahiplerinden noter onaylı muvafakatname (izin) almak zorunda. Yani 12 daireli bir apartmanda, dairenizi Airbnb’de günlük, haftalık ya da aylık kiraya vermek istediğinizde diğer 11 komşudan noter onaylı belge getirmeniz gerekiyor. Bunu alamadığınızda diğer tüm şartları yerine getirmenin hiçbir anlamı kalmıyor.

Pratikte Neden İmkânsız?

Yazlık beldelerde ev sahiplerinin çoğu farklı zamanlarda gelir; bir kısmı yurt dışında yaşar, bazı yıllar hiç gelmez. Bu yüzden hepsini tanımanız ya da aynı anda bir arada olma olasılığınız çok düşüktür. Yaşlı komşularınıza “böyle bir durum var, notere gitmemiz gerekiyor” dediğinizde yaşadıkları dolandırılma korkusunu ve sizin düşeceğiniz durumu düşünün. Üstelik komşularınızla aranız iyi olmayabilir. Gürültü, toz, küçük alışkanlık farklılıkları komşular arasında hep bir tartışma konusudur. Peki kötü niyetli komşular bu hakkı sizi tehdit etmek için kullanamazlar mı? Hepsi mümkün.

Bunu bir de Esenköy özelinde düşünün: beldede noter bile yok. Tüm komşuları aynı anda bir araya getirmek zaten mümkün değil. Yaşadığınız binada kaç apartman toplantısı tam kadro gerçekleşiyor? Bu durumda farklı zamanlarda her bir komşuyu ikna edip tek tek en yakın ilçe olan Çınarcık’taki notere götürüp getirmek hem maddi hem zaman açısından bir eziyet değil mi?

Rakamlar Ne Söylüyor?

Sistemin çalışamaz hale geldiğini veriler teyit ediyor. Airbnb yasasının yürürlüğe girdiği ilk yılda tüm Türkiye’de izin belgesi alan konut sayısı yalnızca 22.939 oldu. Oysa yasa öncesinde sadece İstanbul’da 38.000 ilan mevcuttu. 2026 itibarıyla bu rakam 41.000’i geçmiş durumda; ancak sektör tahminlerine göre Türkiye’deki gerçek kısa süreli kiralama arzı 150.000 konut civarında. Yani kayıtlı konut sayısı, gerçek arzın yalnızca dörtte birine tekabül ediyor. Sistem ya insanları dışarı itti ya da kâğıt üzerinde ilan açık görünse de fiilen işlevsiz hale getirdi.

Airbnb sitesine girip konaklama aradığınızda ilan sayısının belirgin biçimde azaldığını ve mevcut konutların büyük çoğunluğunun villa ya da müstakil yerler olduğunu görürsünüz. Bu sistemden kazançlı çıkanlar yine üst gelir grubu: villa, apartman ve  otel sahipleri. Ama dairesi olan vatandaşın mülkünde artık kendisinden başka herkes söz sahibi.

Kayıt Dışı Düzeni Kayıt Altına Alan Sistem, Yasayla Tersine Döndü

Airbnb’den önce de Esenköy ve benzeri beldelerde insanlar on yıllardır evlerini yaz sezonunda günlük, haftalık, aylık olarak kiraya veriyordu. Bir kısmı elde ettiği geliri beyan ederken bir kısmı etmiyordu. Airbnb bu tabloyu değiştirdi: platformda elden ödeme yapmak mümkün değil. Tüm ödemeler bankacılık sistemi üzerinden geçiyor. Dolayısıyla Airbnb’ye katılan mülk sahipleri, farkında olmadan aslında kayıt dışı olan düzeni otomatik olarak kayıt altına alıyordu.

Airbnb yasasından sonra durum tersine döndü ve daha da kötüleşti. İnsanlar yine evlerini kiraya veriyor; ancak daha önce beyan edenler bile artık ceza yememek için beyan etmiyor. Ceza dendiğinde küçük rakamlardan bahsetmiyoruz: 2026 itibarıyla izin belgesi olmadan kiralama yapmak 120.000 TL, 15 gün içinde belge almadan sürdürmek 500.000 TL, dördüncü kiralama aşımında 1.000.000 TL ceza. Kısa bir yaz sezonu kira geliriyle bu rakamları karşılamak hangi ev sahibi için mümkün? Ben buna “devlet eliyle suça itilen vatandaş” diyorum. İşinde gücünde, kendi halinde gelir elde etmeye çalışan vatandaşını bir madde ile kayıt dışına itip suçlu hale getirmenin kime ne faydası var?

Mağdur Kitlesinin Gerçek Büyüklüğü

Bu yasanın mağdurlarını yalnızca ev sahipleriyle sınırlı saymak büyük bir hata. Mağduriyet üç katmanlı:

Doğrudan Mağdurlar : Ev Sahipleri

Sektör tahminlerine göre Türkiye’de 150.000 civarında konut kısa süreli turizm kiralamasına uygun. Bunların yalnızca 41.000’i yani yüzde 27’si izin belgesi alabildi. Geriye kalan 109.000 konut ya sistemi terk etti ya da kayıt dışı çalışmaya devam ediyor. Konut başına ortalama 4–6 kişilik kapasite hesaplandığında, bu 109.000 konutun Türkiye turizmine sunduğu 436.000 ile 654.000 arasındaki yatak kapasitesi fiilen yok olmuş durumda.

Dolaylı Mağdurlar: Yerli Turistler

Yıllık izni iki hafta ile bir ay arasında değişen çalışan kesimin 101 gün ev kiralaması mümkün değil. Bu yasal düzenlemeyle bütçesi ve zamanı kısıtlı vatandaşın tatil yapma hakkı fiilen elinden alınmış oluyor. Otel fiyatlarının yaz aylarında tavan yaptığı düşünüldüğünde, uygun fiyatlı konaklama seçeneği kalmayan milyonlarca kişi ya tatilden vazgeçiyor ya da yurt dışına yöneliyor.

Dolaylı Mağdurlar: Turizm Esnafı

Sektör verilerine göre Airbnb misafirlerinin harcamalarının yüzde 42’si yeme-içmeye, yüzde 23’ü alışverişe gidiyor. “Gezen turist” profilindeki bu misafirlerin getirdiği ekonomik canlılık otel turistinin çok ötesinde fayda sağlıyor. Herşey dahil sisteminden ötürü otel müşterisi otel dışına neredeyse hiç çıkmıyor, Airbnb misafiri ise doğrudan esnafla buluşuyor.

Onbinlerce ev sahibi, bu konutlardan yararlanan milyonlarca yerli turist ve geçimini bu turistlere bağlayan esnafın hepsi mağdur. Seslerini duyuramıyorlar; seslerini duyurabilecekleri ne bir örgütlenmeye ne de böyle bir bütçeye sahipler.

Airbnb Yasasının Turizm ve Ekonomi Üzerindeki Yıkıcı Etkisi

Türkiye’nin turizmdeki en kronik sorunu yatak kapasitesi eksikliği. Rakip İtalya’nın toplam yatak kapasitesi 5 milyonun üzerindeyken Türkiye’nin ki 2 milyon civarında. Bu açığı kapatmak için yüzlerce otel inşaatı sürüyor; ne var ki bu tesisler beraberinde çevre ve altyapı sorunları getiriyor. Her gün bu konuya ilişkin haberlere rastlamak mümkün.

Kapasite yetersizliğinden yaz aylarında otel doluluk oranları yüzde 100’e ulaşıyor. Hem gelir düzeyleri bizden yüksek hem de bizden çok daha ucuza konaklayabilen yabancı turistler meselesi herkesin gündeminde. Yerli turist ise ya yer bulamıyor ya fahiş ücretlerle tatil yapmak zorunda kalıyor.

Airbnb’den gelen turist ise hem ev sahibine hem bölgedeki esnafa gelir aktarıyor. Airbnb misafirleri bir hafta bir yerde, diğer hafta başka bir yerde konaklayan “gezen turist” profili çiziyor. Ülkenin en ucra köşelerine kadar ulaşabiliyor; daha önce hiç turist görmemiş bir köy bile bu sayede turizm yapabilme imkânına kavuşuyordu. Pek çok Türk ailesi, memleketinde konaklamaya uygun evi olmadığı için Airbnb aracılığıyla memleketini ziyaret edebiliyordu. Tüm bu imkânlar ortadan kaldırıldı.

Herkes Türklerin artık çok daha sık yurt dışına çıktığını, Yunan adalarını zengin ettiğini konuşuyor. Türkiye’de tatil yapma imkânı kısıtlanan milyonlarca insanın yurt dışına aktığını kimse konuşmuyor. İtalya, Fransa, İspanya hem otel yatak kapasitesiyle önümüzde hem de Airbnb gibi platformlara bizimki gibi kısıtlama getirmiyorlar. Vatandaşlarımızın bir kısmının yine airbnb üzerinden kiralama yaparak yurt dışına çıktığını ve çok daha uygun fiyatlarla tatil yapabildiklerini biliyoruz.

Konut Krizi Gerekçesi Sınavı Geçemiyor

Airbnb’deki ilanların yarısından fazlası İstanbul ve Antalya’da yoğunlaşıyor. Peki yasa bu illerdeki kira fiyatlarını düşürdü mü? Fiyat yüksekliğinin tüm sorumluluğunu Airbnb’ye yüklemek ne kadar doğru? Kentsel dönüşüm çalışmalarının, göçün, enflasyonun etkisi daha mı az?

Akademisyenler İstanbul kira krizinin başlıca nedenlerini enflasyon, döviz kuru ve konutun yatırım aracına dönüşmesi olarak sıralıyor. Zira aynı dönemde kira artış oranının yüzde 145’i aştığı görülüyor. Bu rakamı Airbnb ya da kısa süreli kiralama ile açıklamak mümkün değil. Üstelik hakemli araştırmalar yasanın kayıt dışı faaliyetleri azaltmak yerine sürdürdüğünü ortaya koyuyor. Küçük ilçe ve beldelerde ise zaten ne konut krizi var ne de kira baskısı. Büyük şehirlerin sorununa çözüm aranırken küçük şehirlerin halkı faturayı ödüyor.

Ayrıca İstanbul’da dairesi olan vatandaş evini uzun süreli kiraya verebilir; bu zor değil. Ama Esenköy gibi bir yazlık beldede evi olan biri için aynı durum geçerli değil. İki farklı gerçekliğe tek tip yasa uygulamak en hafif ifadeyle adaletsizlik.

BONUS : Kendi Evinde Kimi Ağırlayabilirsin?

Peki ya arkadaşını ya da akrabanı evinde ağırlamak istiyorsan? Hiçbir ücret almıyorsun. Sadece ev boş olduğu için onlara bu imkanı veriyorsun ve onlar misafirin olarak konaklıyor.

Yasal açıdan sorun olmaması gerekir. Ama pratik açıdan?

Komşu şikayeti gelirse? Denetmen gelirse?

“Bana arkadaşını ağırlama hakkın var” desen bile — kim inanacak? Nasıl ispat edeceksin? Yazılı bir sözleşme mi imzalayacaksın arkadaşınla? “Bu bedava” yazarak mı?

Yasanın belirsizliği ev sahibini hem suçlu hemde mahçup durumuna düşürüyor.

Sonuç: Kendi evinde kendi arkadaşını ağırlama hakkı dahi sorgulanır hale geliyor.

Bu artık sadece ekonomi meselesi değil. Mülkiyet hakkının sınırlanması.

Sonuç: Çözüm Var, İlgilenen Yok

Bu mağduriyeti gidermek için karmaşık bir reforma gerek yok. Bazı somut adımlar meselenin önemli bölümünü çözer:

• Turizm öncelikli bölge sınıflandırması yapılmalı; İstanbul ve Antalya gibi yerlerde daha yüksek vergilendirme, Yalova, Çankırı veya Samsun gibi yerlerde kademeli olarak daha düşük vergilendirme uygulanabilir.

• Muvafakatname zorunluluğu ya kaldırılmalı ya da salt çoğunluk esasına bağlanmalı; TBMM’de bile yasalar katılan milletvekillerinin salt çoğunluğuyla çıkar.

• İlla muvafakatname olacaksa noter şartı kaldırılmalı, bunun yerine apartman karar defterine işlenmesi yeterli sayılmalı.

• Vergi alınmasına ya da kalite standartlarının yükseltilmesine vatandaş zaten karşı değil. Sorun yasal çerçeve değil; pratikte uygulanamaz hale getirilen muvafakatname maddesi.

Onbinlerce ev sahibi, bu konutlardan yararlanan milyonlarca yerli turist ve geçimini bu turistlere bağlayan esnaf mağdur. Seslerini duyuramıyorlar; ne öyle bir örgütlenmeye ne de böyle bir bütçeye sahipler. “Airbnb yasası mağdurları” gibi bir platform kurulsa, dertlerini ifade edebilseler, toplumda hemen karşılık bulacaklarından şüphem yok.

Bu yazıyı kaleme almaktaki amacım, sesi duyulmayan bir mağduriyetin küçük de olsa bir sesi olmak. Umarım yetkililer bu yanlıştan bir an önce dönerler.

Bu yazıyı okudunuz. Şimdi bir adım daha atabilirsiniz.

Airbnb yasasının muvafakatname maddesinin değiştirilmesi için başlattığım imza kampanyasına katılmak için:

👉 change.org/airbnb_yasasi

Her imza bir ses. Paylaşırsanız o ses daha çok duyulur.

Sıkça Sorulan Sorular: Airbnb Yasası ve Etkileri

1. Airbnb yasası ev sahiplerini tam olarak nasıl etkiledi?

Yeni düzenleme, mülkiyet hakları üzerinde ciddi bir kısıtlama oluşturmuştur. On binlerce ev sahibi, mülklerini kısa süreli kiralama yoluyla değerlendiremez hale gelmiş, bu da ciddi bir gelir kaybına ve ekonomik mağduriyete yol açmıştır.

2. Bu düzenlemenin yerli turist üzerindeki olumsuz etkileri nelerdir?

Kısa süreli kiralama seçeneklerinin azalması, özellikle dar ve orta gelirli yerli turistlerin uygun fiyatlı tatil yapma imkanını elinden almıştır. Konaklama seçeneklerinin daralması, tatil maliyetlerini artırarak turizmi sadece yüksek gelir grubuna hitap eden bir lüks haline getirmektedir.

3. Airbnb yasası genel turizm ekonomisini nasıl etkiliyor?

Yasa sadece ev sahiplerini değil; yerel esnafı, temizlik sektörünü, ulaşım ve gıda işletmelerini de doğrudan etkilemektedir. Kısa süreli kiralamaların durma noktasına gelmesi, yerel ekonomiye giren sıcak para akışını keserek turizm pastasındaki toplam payın daralmasına neden olmaktadır.

4. Makalede neden “mülkiyet gaspı” ifadesi kullanılıyor?

Çünkü bir bireyin yasal yollarla edindiği konutunu, aşırı bürokratik engeller ve komşu onayı gibi zorlayıcı şartlar nedeniyle dilediği gibi kiraya verememesi, mülkiyetin kullanım hakkına müdahale olarak değerlendirilmektedir. Bu durum mülkiyet hakkının özüne aykırı bir pranga niteliği taşımaktadır.

5. Turizmde sürdürülebilirlik için yasaklama yerine ne yapılmalı?

Tamamen yasaklamak veya imkansız koşullar dayatmak yerine; vergilendirilebilir, denetlenebilir ve mülkiyet haklarına saygılı bir kayıt sistemi kurulmalıdır. Bu sayede hem devletin vergi kaybı önlenir hem de turizm ekosistemi çeşitliliğini koruyarak büyümeye devam eder.